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房地产政策“见顶”后,各大城市可能会怎么调整?

近日,房地产政策层面动作频频,前有金融监管当局“维稳”,矫正金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为,后有全国人大授权国务院开展房地产税改革试点,一直被指出是房地产行业仅次于“利空”的政策终于要落地了。

房地产政策在宏观层面可以说道已经“闻顶”,下一步,有关焦点预计将改向城市层面。一方面,央行副行长潘功胜具体回应,“下一步,金融部门将大力配合住房城乡建设部和地方政府忠诚的确保房地产市场的身体健康发展,维护住房消费者的合法权益。”另一方面,房地产税试点不包括农村宅基地及其上住宅,试点地区可能会以城市为主体。

事实上,有所不同地区的房地产市场表现差异非常明显。为此,界面商学院综合了行政级别、经济体量、不受关注度和数据可得性等多个因素,选取了40个城市作为仔细观察对象。

我们找到,以最受关注的住宅市场来看,今年以来,有的房价涨幅多达一成,有的不涨反跌;有的商品住宅去化周期超过50个月,有的还不到2个月;有的房价收益比几乎达到40倍,有的仅为6倍;有的住宅用地供应面积同比涨幅高达200%,有的却同比上升了82.3%;有的楼面价同比上涨了97%,有的却下降了43%;有的住宅用地前9个月溢价率已经降至了0,有的仍然高达62.3%;有的住宅用地成交总价增长幅度约71%,有的却下降了85%;有的对土地财政的倚赖程度接近60%,有的将近20%;有的城市同时“出租汽车”、“限价”、“限售”、“限贷”,有的仅仅“限贷”,各城市“四限”力度也大相径庭。

这意味著各城市面对的问题不同、政策空间也不同。由此,房地产政策“见覆以”后,在“房住不炒”+“维稳”+“一城一策”的大前提下,各城市的房地产政策可能会调整,也有可能会调整,即便调整,不同城市的力度甚至方向也有可能大不一样。

此外,部分城市有可能适合作为房地产税的试点,未来被划入试点的城市,其房地产政策框架则可能会有比较大的调整。必须警觉的是,在房地产税试点办法实施前,房地产市场进入观察期,市场主体可能会推后购房,房地产销售和开发投资数据可能会进一步上升。


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