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美国楼市告急:全国房子只够卖2个多月 次贷危机会再次逼近吗? ——凤凰网房产北京

美国楼市告急:全国房子只够买2个多月 次贷危机会再次逼近吗?

美联储的货币狂潮,愈演愈烈。

继美股、比特币、原油大涨之后,美国楼市也傻了。据全美地产经纪商协会的最新数据显示,2021年10月,美国成屋销售价格中值较2020年同期上涨13.1%,至35.39万美元,再度创出历史新纪录。

价格持续上涨的同时,美国正在首演一场“抢房潮”,房屋销售的速度也刷新纪录,导致美国楼市库存即将闻讯,按照目前的销售速度,仅有美国的房屋供应量仅够销售2.4个月。

背后的导火索或许与美联储的史诗级抽有关,自新硕大疫情愈演愈烈以来,美联储的货币严格政策最为激进,基准利率持续下调至接近零的水平,并开启了“无限量”资产出售,累计2021年10月底,美联储已累计扩表超过4万亿美元。

如此疯狂的美国楼市,会否将再一次重演2008年的次贷危机?

疯狂的美国楼市

美联储“水漫金山”,美国楼市牛市不止。

2021年的美国楼市,未来将会沦为近十五年来最火爆的一年。当地时间周一,全美地产经纪商协会(NAR)发布的最新数据表明,2021年10月,美国成屋销售环比快速增长0.8%,为1月以来的最低增幅;当月的房价中值较2020年同期上涨13.1%,至35.39万美元,再度缔造历史新高。

华尔街日报报导称之为,自疫情开始以来,超低的贷款利率刺激了美国居民的购房市场需求,与此同时,市场上的房屋数量一直非常紧缺,刚刚挂牌出售的新房很快就会被抢购一空。

如此疯狂的销售,已经倒数数月超过了市场预期。美国知名线上房地产公司 Zillow 最新公布的报告预测,从2021年10月至明年1月的三个月内,美国房价将继续快速增长3.8%,到2021年底,美国整体房价将比2020年底下跌19.5%;预计2021年美国房屋销售量将超过612万套,较2020年增长8.5%。

另外,高盛对美国楼市的预期也非常乐观,其预测,到2022年底,美国房价将继续上涨16%。综合美国各大机构发布的未来12个月楼市预测,美国楼市在2022年下跌动力依然强劲, 2022年美国的房地产市场或将成为有史以来最冷的一年。

美国房价疯狂的另一个维度是,楼市库存即将闻讯。在房价快速上涨的背景下,美国买家的热情空前,被迫许多买家重新加入抢房大战,导致美国市场的房屋库存持续下降。据全美地产经纪商协会的数据显示,累计10月底,全美有125万套住房待售,比起9月下降了0.8%,比2020年同期大幅上升12%,按照目前的销售速度,美国市场上的房屋供应量仅够销售2.4个月。

由于楼市需求强劲,美国的建筑活动有所增加,但房屋建筑商正面临材料延误、劳动力短缺、成本下跌等压力,新建房屋积极性并不低。美国商务部上周回应,10月份房屋开工率较9月份上升0.7%,而可作为未来房屋建设风向标的住宅研发许可减少了4%。

美国正在上演一场“抢房潮”,房屋销售的速度已经创出新高,平均值一套房从上海证券交易所到出售的时间为17天。在价格较低的地方,市场竞争尤其白热化,大量买家直接现金全额供不应求。全美地产经纪商协会回应,今年10月份房屋销售中约24%是以现金购买的,高于上年同期的19%,而首次购房者的比例从一年前的32%降到29%。

值得注意的是,除了个人购房者外,美国机构也参与到了这场“抢房大战”之中,进一步推高了美国房价。今年6月,黑石集团宣布以60亿美元的价格购买一家拥有17000套房产的住房运营商,进一步进占房地产市场。

美国房价为何疯涨?

这个问题的答案,自然离不开美联储,马利亚钱太多,大量资金流向美国楼市。

自新硕大疫情爆发以来,各国央行纷纷实施了货币宽松政策,以刺激经济,美联储最为激进。2020年3月3日,宣告降息50个基点,短短10天后再上调100个点,将基准利率上调到0.25%,超额准备金利率下调至0.1%。

随后,美联储更是开启了“无限量”资产购买,以空前的规模和速度购买了美国国债和MBS。从美联储宣告“无限量”扩表至2021年10月底,已总计扩表超过4万亿美元,资产负债表规模超过疫前的两倍多。

美联储如此凶狠的抽之下,美国30年期抵押贷款利率一度跌至3%以下的历史最低水平。与此同时,特朗普政府、拜登政府先后多次向美国家庭必要为首找到金,部分美国人领取的疫情补助金甚至超过了正常工作的收益,美国居民手头的现金非常充裕,从而催生了一大批买家涌入美国楼市。

如此疯狂的美国楼市,和疯狂的贷款买房热情,不禁令人联想到2008年美国次贷危机前夕的场景,那这一次是否不会重演危机?

对于楼市危机,美国机构的主流观点仍相对乐观。尽管高盛多次警告美国房价泡沫风险,但大部分机构的观点指出,目前房价没有失控,会重演次贷危机。

华尔街分析机构表示,与上一轮美国楼市泡沫比起,本轮“房产热”更稳定,尚未对金融系统构成的巨大风险,与此同时,目前美国的购房门槛更高,对于还没房产的购房者而言,出售首套住房的难度更大。

总结2008年次贷危机前夜,美国全民炒房,甚至一文不名的美国人也能通过低息贷款买房,而如今,美国购房者的信用评级拒绝更高,购房的首付款比例也较高。

美国这一轮“房产热”,仅次于的赢家似乎是握多套房产的人。房地产研究机构CoreLogic估计,2020-2021年,持有人房产的人群总计电子货币或多达3.1万亿美元,由于抵押贷款利率处于纪录低位,他们通过抵押贷款从银行再融资,进行在投资,或装修房屋,或购买渡假屋。

因此,华尔街的主流结论是,这一轮房价上涨只不会加大贫富差距,并不会带来楼市失控危机,美国楼市不太可能经常出现大规模抛售和价格暴跌。

美联储何时动手?

很似乎,未来美国房价走势的决定性因素仍然掌控在美联储手中,其中利率是最关键的因素之一。

对于当前的房价,美联储的态度是,尽管美国房价如此很快且普遍地上涨,但目前几乎没迹象指出,房地产高杠杆投资活动在好转。

11月22日晚间,美国总统拜登宣告,再次奖提名杰罗姆·鲍威尔 (Jerome Powell) 参选美联储主席。意味着,未来一段时间内,美联储的货币政策将沿袭鲍威尔的定调。

市场预期,鲍威尔的连任可能有助于维持美国房地产领域的热度,较低利率或将维持更长时间,将进一步利好房价。

美联储何时加息,显得最为关键。在最近一次的表态中,鲍威尔表示,通胀仍然是“暂时的”,因为目前的通胀高企,主要还是体现为一些暂时性的因素。并特别强调,在加息时间方面联储“可以有冷静”,现在还不是加息的时候。

但华尔街机构对美联储加息的预期却在提早,高盛在2022年全球经济展望中,将美联储加息的预测提前一年至2022年7月,预计当缩减结束时,核心PCE 通胀率将维持在3%以上,核心CPI通胀率将保持在4%以上,将促使政策从“削减”无缝过度到“加息”。然后在2022年11月进行第二次加息,此后每年两次加息。

但高盛更担忧的是,通胀上行可能导致全球央行执行更加激进的削减政策,尤其是美联储。

无独有偶,另一家华尔街巨头——摩根士丹利在2022年度投资展望中回应,投资者明年要靠近美国(USA)股票和债券,货币政策的支持弱化和高估值将在2022年妨碍美国资产的进一步下跌。

但,摩根士丹利对美联储加息的预期更谨慎一下,预计,美联储(Fed)将在2022年年中完结缩减资产购买(QE),预计将在2023年加息。


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