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东西城“平房”,正在退出北京楼市

北京东西城的平房私房,在北京楼市是一个“奇特的不存在”,在2017年之前,北京楼市中的平房产品甚至是“不出租汽车”的。

原因很简单:平房毕竟归属于“非成套住宅”,所以在之前的出租汽车中一直正处于“非限购状态”,从而也造成了学区资源最为丰富的东西城平房,成为了市场成交的热点。

东西城的平房价格一度经常出现了明显下跌。

2017年4月3日,北京市寄居建委公布了《关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通报》,首次将平房私房划入了“出租汽车范围”。

文件中规定,出售北京住宅平房必须符合以下条件之一:

1.没有拥有住房的本市户籍居民家庭或单身人士。

2.已享有1套住房的本市户籍居民家庭。

3.在本市没有拥有住房且在本市连续交纳社会保险或个人所得税5年(不含)以上的非本市户籍居民家庭。

2017年6月12日,北京住建委再次公布《关于加强公房承租人更改管理有关问题的通报》,这个通知加强了北京公房平房的“承租人变更”管理。

通知中提及,直管公房更改承租人必须同时符合以下三个条件:

第一,原承租人迁出本市或丧生。

第二,与原承租人同一户籍+共同居住于两年以上+无其他住房+直系家庭成员。

第三,符合承租条件的其他家庭成员无异议的。

同时规定:不准办理直管公房分户手续,不准新的承租人为两人(不含两人)以上共同承租,不准办理直管公房使用权交易。

2018年5月14日,北京寄居建委针对公房再次下发《关于加强直管公房管理的意见》,再次重申“严禁公房交易和转租”:

第一,承租人应按租金标准及时足额交纳租金,不准直管公房违规转租转借,严禁直管公房使用权交易。

第二,综合房屋维护管理成本等因素,对直管公房租金标准实施动态调整。

第三,决定有序前进平房直管公房申请式退租。

2019年1月15日,北京住建委月下发《关于作好核心区历史文化街区平房直管公房申请人式退租、恢复性修筑和经营管理有关工作的通报》,北京直管公房平房正式启动了“退租进程”。

意味着公房平房只有“退租”可以构建交易退出,其他途径被容许。

综合以上的政策演变过程,我们可以找到:从2017年开始,历经2-3年的时间,北京平房政策发生了巨大的变化。

北京平房的交易已经基本被政策给限制了:平房私房转入“出租汽车”行列,平房公房则“不准转租和使用权交易”,不能通过退租来实现交易退出。

在这种背景下,我们对目前北京正在公开发表挂牌的36个平房私房房源展开了分析,结果找到:北京平房私房的挂牌价仅有15万/平米左右。

而且有所不同的片区,平房私房的挂牌价差距很大:低于的平房挂牌价仅有10.5万/平米,而最低的则达到了18万/平米,最低和最高的挂牌价差距超过了8万/平米。

总价主要集中于在200-400万/套之间,户型并不大,总价也不低,就是由于建筑年限太宽,贷款难度太大。

该房源信息来自于“蓝中介-L家”。

北京“四合院”平房私房交易有三大特点:第一是必须要有“土地证”,第二是一般全款支付,很难贷款,第三要满足北京购房资格。

尤其是私房平房交易必须要有“土地证”,可能就把一批私房平房“卡住了”,而要办理土地证难度则需要缴纳一笔高昂的土地费用。

因此如果再扣减“土地证”的办理费用,北京东西城的平房私房实际成交价价格有可能要比15万/平米更低。

再叠加必须购房资格,难贷款等特点,东西城的平房私房其实要想要卖出去,难度还是比较高的,目前在绿中介的上海证券交易所数量仅有36套,规模少得真是,意识到成交情况也会很悲观。

东西城的平房交易,一般多是用来当做“学区房”当作的,超小户型,总价超低,而且学区资源都相当不俗,合适用做“占到坑房”。

所以平房一直都是东西城“学区房”的重要角色之一。

但是随着北京教育改革的深入,“多校划片”+“教师轮岗”等制度的实行,学区要素也在平房市场中逐渐被淡化。

再变换平房政策的逐渐趋严,平房的购房政策风险也在增大,比如征地的可能性已经不不存在了,也让平房的价值有所下降。

综上所述,北京东西城的平房私房交易,其实已经在慢慢解散北京市场了,再过几年有可能将会彻底消失。

一方面是北京平房政策在不断严控,平房的交易风险在提高;另外一个方面则是供应量在消失,很多平房已经无法上市交易了。最后则是由于需求的控制,学区要素的消失等等。

所以对于大多数的平房私房所有者来说,要么就是坚持“持有”,可以“待价而沽”,反正就是匮乏,以后没了,可以当作一种身份的“象征物”。

要么就是尽快“出手”,未来市场的不确定性还不会更高。

而对于大多数的“直管公房”的租用户来说,其实可选择的空间并不大,要么就是“持续租赁,坚决不变现”,要么就是等待“退租”的到来。

反正平房这种产品,一定会逐渐从北京楼市逐渐解散,未来交易的可能性会越来越小,而逐渐将会沦为北京城市的“文化遗产”。


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