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严重分化的楼市下,千万别踩坑!


只有潮水退却的时候,才知道谁在裸泳!

在各大都市圈中,环京楼市绝对是“迷”一样的存在。上一轮楼市大牛,这里的房价涨幅曾经是全国第一,这一轮调控伊始,这里房价的跌幅同样也是全国第一。

当下的环京楼市经常出现了严重分化。张家口、南三县冰彻刺骨,北三县龙头燕郊迅速转好,蠢蠢欲动。

乱花渐欲迷人眼,现在的环京究竟能无法卖?买哪里?

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近日,一张劲爆的截图在朋友圈流传,主要意思是张家口房价从1.2万/㎡跌到至6000元/㎡,北京投资客打算弃房断供。而据理解:悬挂6000多都卖不出去,真正的有价无市。

“炒房创造财富”的神话破灭了,押注环京张家口的买房人付出沉重代价。甚至开始“弃房断供”了。

也许你会怀疑:真的会有人房子、征信什么都不要了,哪怕沦为黑户也要断供?

对于高杠杆炒房客来说,时间不是他们的朋友,而是他们最大的敌人,对于押注环京张家口的炒房客来说,最致命的BUG就是时间,煮不起!走投无路,只能断供!

“断供事件”只是当下环京张家口楼市行情的一个缩影,曾经风光无限的张家口,现在真的有点惨不忍睹!

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2015年7月31日,张家口获得了2022年冬奥会举办权。随后,在2016年4月成立京张高速铁路和崇礼铁路的交汇车站花园北站。

在冬奥会与高铁站双重受到影响下,张家口楼市直接变疯狂了。

然而,天有不测风云!

早在2019年,在宏观调控的重压之下,张家口楼市价格就开始阴跌。

从19年下半年开始,张家口房子就显得有价无市。比较热的下花园和崇礼也是如此,几乎每个月都是零成交价。

2019年12月30日早上8点40分,驶往张家口的G2505次列车从北京北站驶出,标志着京张高铁月通车。

一众嗷嗷待哺的开发商们,准备趁这个受到影响兑现,来年大干一场。

万万没想到,高铁通车带来只是虹吸,没外溢,没通勤。随后房价之后暴跌,看到任何回暖的迹象。

然而,价格回升还不是最可怕的,最可怕的是显然卖不动。

当初以高价应从,笃定通车后大幅贬值的投资客,知道如今作何感想。

就以大冷的下花园在购项目为事例,本以为可以承接京北的外溢,实现到北京的通勤,可是高铁通车后,你会找到:30分钟既到没法西直门,甚至连清河都到不了。

原以为大不了通勤时间长点呗,毕竟在北京上班,一小时通勤也算是舒适区间了。但盘点一下北京到下花园的高铁班次,这心哇哇的凉!

目前,下花园到北京只查出4趟车,其中三趟车还只能到清河。


这样的高铁,再鼓吹和北京同城,简直就是一个笑话!

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张家口是个大坑,同样,环京南三县也好不到哪去!

所谓三县,全称永固霸,都在廊坊旗下。这三个县,许多网络大V都引荐过,我在这里可以明确告诉他大家,极力无法买。下面以极具代表性的永清举例,为什么不能卖?有三个理由:

一、给北京当“睡城”的资格都没。

环京最重要的价值是通勤,距离中心就业区30到40公里下限为最佳,而永清距离北京最近的低收入中心多达70公里。

目前,永清到北京的公共交通有一条828跨城公交,从台湾新城到北京木樨园地铁站,用时超过两个小时,这样的环京通勤,没任何价值。

二、自身产业薄弱,招揽人口能力受限。

永清县2020年GDP仅220亿元,廊坊倒数。所谓高端产业聚集地经开区,一年税收仅仅只有8.76亿元。

三、新增人口不足。

永清十年追加人口还不到3万人,对外来人口的吸引力较差。就是这样的人口增量,如何消化永清巨量的新房供应。没充沛的居住市场需求,你投资的房子谁来接盘?

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走遍青山人未杨家,这边风景独好。

环京楼市已经出现了严重分化。别看张家口寒彻刺骨,南三县无人问津,北三县尤其代表燕郊却是暖意融融。

为什么环京楼市出现冰火两重天的境况?买环京,我总结就是一条“主线”和三大梯队。

环京楼市的买房逻辑遵循一条“主线”,就是北京的疏解,在这条“主线”的受到影响之下,才能区分出真正的“价值之王”。

北京分流的方向主要在东边和南边,这里面,第一梯队为北三县,燕郊为代表,是环京最成熟期的市场;

第二梯队为南三县;

第三梯队为冬奥会概念的张家口。

炒股票的人都知道,一个板块一定要买龙头,要么第一,要么其他!这样的投资逻辑,安全系数最高,未来涨幅仅次于。

这三大环京价值梯队,如果遵循“北京疏解”的主线,唯一能买的只有第一梯队,其他两个梯队“谁买谁摔坑”。

尤其第三梯队更是纯粹抹黑的一个概念,等冬奥概念过后,当地楼市又会有谁去接盘呢?

为什么说必须不能卖第一梯队,就必须搞清楚这里面的底层逻辑。

北京现在发展的焦点在哪?东扩对不对,大量的优质产业资源都往通州疏解,包括北京市政府都迁到了通州,现在在市政府的全力支持下,各种优质资源都在向通州汇集。

北京当下的战略,就是要把通州打造成国际化大都市,包含目前在建的全球最大的交通枢纽,最先进设备的医疗集群,最有价值的运河商务区。全球最低端的顶级人才,都在汇聚通州。和通州北邻的第一梯队,不买它卖谁内呢?

2020年4月14号开始,第一梯队北三县已经由通州接管,而未来要建的这座国际化大都市通州,也早已把北三县划入了其中。共创整个北三县,龙头燕郊是赴京交通最密集设施最全的,其次,它是一个即将通地铁的小镇,而地铁是通勤最主要的工具,地铁一响黄金万两,这是颠簸不破的楼市买房真理。

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具体分析一下近些年燕郊楼市的走向,4年的深度调整,燕郊已经跌到无可跌到。对燕郊来说,政策底、市场底早已过去,历史大底已在眼前!2021年中已经开始触底回暖,成交量起飞,价格启动。

短期看政策,长期看人口。从人口、政策面分析,燕郊楼市含金量也是极大的。

人口方面,根据2020年七弗数据,燕郊常住人口63万人,一个小小的环京小镇,人口比发达地区的县城只多不少,全国没第二个。尤其是每天往返北京和燕郊的通勤人口数量达到了惊人的三十万,这样扎实的基本盘,想不看好,都无以。

政策方面,7月份燕郊刚刚完全放开了新房二手房的出租汽车政策,外地人可以必要卖,贷款政策也是目前全国最严格的,审核宽松、利率较低、借贷慢,多数人首付都可以做30%。

机不可失失不再来!燕郊买房的窗口期已经打开,政策窗口期可能就是在半年左右,历史不会简单重复,但总会难以置信的相近。现在就是使出燕郊的最差时机,千万别等房价大涨,政策窗口重开,后悔晚矣!

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